写字楼

l由于商业与办公对环境要求较高；

l商业环境对消防要求较高；

l基本固定在8小时以内办公，时间较固定；

l禁止闲杂人员影响办公。

l智能化硬件与管理处软件有机结合，形成以技防为主，人防为辅的安全防范体系；

l严格执行消防检查制度，每年都开展至少一次消防演习；

l定点定岗将安全防卫工作落实到人。

住宅

l对物业管理要求细致周到；

l居住配套服务要求较高；

l有一定的社区文化气氛；

l隐私保密要求高；

l开放式管理对安防水准要求高。

l提供细致周到的家政服务，解除业主的后顾之忧；

l通过一系列的制度落实营造合适的居住环境；

l定期举办社区文化活动，丰富业主精神文化生活；

l提供24小时优质保安服务。

商业

l提供商铺装修代管，代办消防审批手续服务；

l成立商务会，增强商务交流渠道，增进商户之间的沟通；

l建立商户档案及信息发布自媒体，为商家提供商业信息把握良机；

l举办消防安全知识活动，提高消防安全的意识和技能；

l就商铺装修事项进行宣传，为经营者提供便捷的服务。

l控制经营项目，在售楼时和业主签订商铺前期管理协议；

l杜绝非法经营的现象，不发生任何噪音、污水、臭气等污染；

l签订“门前三包责任书”，自觉维护门前卫生、秩序；

l门面及广告牌，统一规格和标准，并与xx国际广场建筑风格协调；

l按规定配置灭火器材，做好消防安全的防范措施。

公寓

l安全保密性要求极高；

l配套服务要求极高；

l出租性质，人员相对不稳定；

l物业管理服务素质要求高。

l提供星级酒店式服务；

l充分利用消防监控中心、闭路监控、可视对讲、外围的红外线监测等防盗网络；

l供配电设备、电梯设备、中央空调设备的安全运行；

l设立设备专职维修保养责任人，全面负责维护与保养；

l建立应急反应体系处理突发事件。

施工现场的管理

l施工区与生活工作区混合，造成安全隐患

l在酒店公寓与一期交付区域设置隔离带，施工车辆与业主车辆分区域按不同路线行驶

l在隔离带设置安全岗，设置提示牌

l告诫业主不要随意进入施工现场，进入施工现场必须有发展商工程部或售楼部的带领，并戴安全帽

施工队的管理

l施工人员进入社区，给业主带来安全隐患

l施工人员原则上不允许进入一期社区，确需进入的，须办理相关出入手续后，方可进入。

施工材料的管理

l一期工地的材料堆放的影响

l施工材料的放行须工程部和施工队双方签字，办理出入手续后，方可放行。（装修材料出门需经业主签字同意）

环境卫生的管理

l施工现场泥土、灰尘很大

l加强保洁力度，每天清扫两遍，灰尘大的地方每天洒水，保持道路、环境的清洁

施工装修车辆的管理

l车辆进出过多，造成交通堵塞，引起安全隐患，同时影响环境卫生

l确需进入社区的施工车辆，经同意后，办理手续，按指定路线、车速行驶，不得长时间停留。

l漏油、漏沙土的车辆不准进入园区。

噪音控制

l施工噪音对业主的影响

l依据南京市施工噪音管理的有关规定，与开发商和施工单位协商，既要保证施工工期，又要将对已经入住的业主和客户的影响降到最小，确定施工时间。

l装修宣传

将国家和南京市有关家居装修的规定，根据大厦房屋的使用要求编制《装修手册》，送给每位业主，让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目。

l装修培训

聘请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见；并组织三至五家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择。

l装修保护

为保护公共设施，在大厅、走道处将铺设夹板，作临时性保护。规划电梯口前的场地，指定临时材料堆放区和停车通道，使材料的运送从东、北两处进入地下停车场，再通过电梯将材料运送到楼内。

l装修特设服务

设置装修通道，供施工单位和施工人员使用，设计制造专用的手推车，供施工单位使用。

为现场安全及长远着想，入伙时每户配备二个灭火器，既保证施工消防安全，又可作家庭防火之用。

l提供全程的装修代管服务

管理处将接受业主委托，只要一个电话我们将有专人为您操办。

l可能影响建筑整体协调的装修，如空调机的位置、商铺广告牌等，管理处将制定统一的安装标准；50平方米以上的商铺装修应报消防部门审批；

l装修施工实行凭证进出，制止野蛮、不文明的行为；

l装修时间规定：

l入住率不足30%， 7：00～22：00；

入住率达到30%以上，8：00～12：00、下午14：00～19：00；

l业主乔迁之日管理处将提供多方面的帮助和方便。

l业主验房后，存在的项目工程局部质量问题。

l施工单位不配合或施工单位再次维修后，问题仍然存在，业主还不满意；

l业主装修后，是工程质量问题还是装修质量问题难以确定，业主认为是工程质量问题；

l发展商在售楼过程中给业主和客户的承诺没有兑现，业主和客户将不满转嫁给物业管理公司。

l签订三方保修协议

三方保修协议，就是由发展商授权物业管理公司，直接通知施工安装单位的工程质量问题进行维护。

如施工安装单位没有按协议规定的时间和要求进行，物业管理公司有权聘请外协单位施工，所发生的费用直接通知发展商从安装施工单位的尾款中扣除。

l前期介入服务

注重前期介入的跟踪，在前期工程跟进时就建立业主房屋档案，逐项记录，站在业主的立场向发展商提出工程质量工作建议。

把好房屋接管验收关，在竣工验收前进行一次房屋本体和配套公共设施设备的验收，按收楼标准列出存在的问题，并将问题建议提交发展商整改。

为开发商分忧，与开发商和施工单位建立良好的合作关系，在开发商的授权下，签订三方保修协议，切实做好工程遗留问题的处理。

开展物业管理前期咨询服务。