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2023年5月，亿翰智库与新京报房产新闻部联合发布数项“房企年报”系列研究成果，本篇文章《2022上市房企持有物业运营收入TOP20》重点分析典型企业持有物业运营收入情况。

据亿翰智库统计，受2022年新冠肺炎疫情的影响，企业积极践行社会责任，对租户进行租金减免，再叠加部分持有物业出租率与酒店入住率呈不同程度的下降，再叠加免租政策，持有物业运营收入TOP20房企中有65%的企业出现运营收入负增长。但剔除减租影响后，部分房企能实现持有物业运营收入的正增长。纵观2022年上市房企持有物业经营情况，可以发现三个显著特征：

特征1：强者恒强。万达一骑绝尘，租金收入占TOP20房企持有物业运营收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物业运营收入的62%；TOP1-10房企占TOP20的80%。整体来看，持有物业运营收入TOP20房企同比增长1.7%，其中TOP10房企持有物业运营收入同比增长4.5%，TOP11-20房企同比-8.3%，前十强房企由于布局广泛，新开业项目保持稳定，且运营能力相对较强，整体来看收入增速能保持稳定。持有物业经营格局基本稳定，REITs试点再扩容至消费基础设施，机会成熟时，上榜企业即可实现持有物业的良性退出。

特征2：与地产开发带来的销售收入相比，持有物业运营收入尽管在规模上有所不及，但是胜在稳定性更强，受外部环境、行业周期的影响相对较小。据亿翰智库统计，2023年50家典型上市房企营业收入同比下降10.1%，而剔除减租影响后，TOP20房企持有物业经营收入保持稳定或略有增长。另外，TOP20企业2022年持有物业运营收入占总营业收入的比重有明显提升，尤其是地产开发与经营业务并重的房企。剔除不可比数据，TOP20企业持有物业运营收入占比从2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考虑万达商管和红星美凯龙，TOP20房企持有物业运营收入占比从2021年的8.4%微增至2022年的9.1%，收入占比提升明显。

特征3：持有物业经营除了能带给企业带来持续的现金流，成为助力企业穿越周期的稳定器，还是企业实现长久经营，构建第二增长曲线的发力点。据亿翰智库统计，2022年持有物业毛利率仍维持在高位，中国金茂、龙湖集团、新城控股和华润置地等企业持有物业经营性业务毛利润率均在65%以上，与2022年企业整体毛利润率相比，优势明显。

受益于新冠肺炎疫情影响的逐步降低及促销费政策的不断推出，2023年以来，我国消费市场持续复苏，以华润置地为例，2023年1-2月华润置地购物中心重奢及非重奢零售额同比增幅分别为18.4%及25.4%，同店分别反弹9.1%及11.8%，修复趋势显著。

房企高管纷纷在2022年业绩会中表示，2023年将有序推进在建类持有物业项目的建设、交付与顺利开业。除此之外，房企在未来持有物业经营策略上呈现两大特色，与住宅开发类似，一方面，更加注重新增持有物业的城市布局，收敛聚焦一线城市、核心二线城市及优质三线城市，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升；另一方面，开始注重轻重结合，在当下的市场环境中，相对于沉淀资金多与回报周期长的重资产模式，轻资产模式的优势凸显。另外，部分企业以现金流安全为限，主动加快资产盘活，调整资产结构，通过资产处置和融资为企业补充流动性。